买了房子住进小区，几乎每家每户都要跟物业打交道。很多业主平时忙，物业发通知要交钱，扫一眼金额就直接转账，很少仔细琢磨这笔钱到底该不该交。等到邻居互相聊天，才发现各家收费项目不一样，有的项目物业只跟一部分人收，一问理由，对方只说是小区统一规定。最近各地市场监管、住建部门持续开展物业收费专项整治，不少小区里常见的收费项目被明确划定为违规。今天就把这五类容易踩坑的收费说清楚，有正规依据、不在合同约定里的钱，大家不用争执，有权拒绝缴纳，同时也要分清哪些费用是合理的，该交的费用按时交，理性维护自己的权益。
一、重复收取公共区域能耗、设施维保费用
很多业主拿到缴费单的时候，除了基础物业费，还会单独多出一笔公共电费、电梯维保费、消防年检费、景观照明费。物业给出的解释一般是，电梯运行、楼道灯、园区路灯、绿化浇灌这些属于公共用电，物业费不包含这部分开销，需要全体业主单独分摊。不少业主听完觉得有道理，按月跟着交钱，其实这笔钱大多属于重复收费。
物业费本身的成本里面，已经包含小区共有配套设施日常运行、养护产生的能耗和基础维保开支。按照物业服务收费管理相关规定，实行包干制的小区，物业收取的物业费，涵盖公共区域水电、电梯日常维护、安防设施巡检等成本，不能再单独列出来二次收费 。
这里有一个细节要区分开，避免大家理解出错。如果小区实行酬金制，物业费收支单独核算，每年公示收支账目，公共能耗超出预算的部分，按照合同约定据实分摊，这种情况不属于违规。绝大多数普通商品房小区都是包干制，物业赚的是服务费里约定的利润，公共能耗的开销本该由物业费承担，再单独收钱，就是扩大收费范围。
还有一种情况，物业单独收取电梯年检费、消防检测费。电梯、消防设施属于小区共用设施，日常维保、定期检测的费用，正常情况下纳入物业服务成本。只有一种例外：物业服务合同白纸黑字写明，物业费不含特种设备检测费用，并且提前向全体业主公示、经过业主大会同意，才可以另行分摊。没有合同约定、没有业主表决，物业单方面加收，业主可以直接拒交。
大家核对的时候，先翻出当初的物业服务合同，找到物业费服务范围那一段。合同里写明包含公共设施运维，再单独收这类费用，就属于违规收费。
二、强制收取装修管理费、所谓的装修押金不退或者高额押金
新房交房、老房翻新装修，是物业乱收费的高发阶段。不少小区物业进门就提两个费用，一笔是装修管理费，按建筑面积一平米收几块钱，少则几百，多则上千；另一笔是装修押金，动辄几千块，还设置很多苛刻条款，墙面打个孔、改动一点墙体，押金直接扣除不退还。
先说装修管理费，全国多地监管文件明确，物业没有法定权限收取装修管理费。物业可以提供装修期间的巡查、垃圾疏导、秩序维护服务，如果要收费，属于增值特约服务，必须做到两点：一是明码标价在小区公示栏长期公示；二是业主自愿选择，不能把交装修管理费当成允许进场装修的前提条件 。只要不交这笔钱，就不让装修队进门、不给开通装修临时出入权限，就是强制捆绑收费。
再看装修押金，押金本身不是完全禁止收取，但是有严格限制。第一，押金金额不能随意定，不能设置过高标准；第二，验收合格之后，必须在约定时限内全额退还，不能找各种理由克扣；第三，不能用押金变相罚款。物业没有执法权，哪怕业主违规拆改承重墙，物业只能上报住建、城管部门处理，无权直接扣掉押金当做罚金。
很多业主踩坑，就是装修完之后，物业以墙面划痕、电梯磨损、楼道弄脏为由扣押金。这些公共区域的保洁、轻微损耗维护，本来就是物业日常服务内容，不该从业主押金里面扣除。如果确实因为装修造成公共设施严重损坏，物业可以拿出维修报价，和业主协商赔偿，不能单方面直接扣钱。
另外装修垃圾清运费和装修管理费不是一回事，大家不要混在一起。垃圾清运是把装修渣土拉到消纳场地，属于清运服务，实行市场调节价，需要提前公示价格，业主也可以选择自己找清运车辆，物业不能强制必须由他们清运。
三、首次办理门禁卡、出入证、单元卡收费，补办高价收费
搬进小区第一件事，很多家庭要办门禁卡、电梯卡、单元门卡。不少物业一张卡收几十块钱，一户只免费给一张，家里老人、孩子要额外办卡，全部按高价售卖。不少业主想着几十块不多，懒得计较，实际上这条收费规则已经触碰红线。
各地物业收费告诫书中统一明确，业主首次申领门禁卡、电梯卡，物业应当免费配发。小区门禁、电梯刷卡系统，属于小区配套设施，建设成本已经算在房屋建设配套里面，后期设备维护费用纳入物业费，不能把发卡当成盈利项目。
只有卡片丢失、损坏，业主主动申请补办的时候，物业才可以收取工本费，工本费标准不能虚高，只能覆盖卡片本身的材料成本，不能加收服务费、管理费。现实里很多小区一张IC卡成本一两块钱，物业收20、30元，这种溢价过高的工本费，业主可以提出异议，要求物业出示成本凭证。
还有延伸出来的套路，有的物业规定，不交物业费就停用门禁卡、电梯卡，不让业主正常回家。《民法典》和最高法的案例都明确，物业不能用限制通行、关停门禁的方式催缴物业费。物业费纠纷，物业可以走协商、起诉途径解决，不能限制业主进出自己的房屋，这种做法本身违法，对应的捆绑收费要求，业主不用配合 。
四、代收水电气暖的时候，额外加收手续费、服务费
很多老旧小区没有完成一户一表改造，水电气费用由物业代收代缴。不少业主交水电费的时候，发现单价比供水供电公司公布的标准价高一点，物业解释是转供损耗、人工服务费。
根据国家物业服务收费管理办法，物业接受供水、供电、供气单位委托代收费用，只能向供水供电这些专营单位收取委托手续费，绝对不可以向业主额外加收手续费、跑腿费、服务费 。
合理的损耗分摊和加价要分开看待。如果是转供小区，线路、管道产生的正常水电损耗，损耗部分可以按照真实损耗数据，单独公示明细之后据实分摊。重点是两个硬性要求：损耗数据要定期公示，损耗分摊方案要提前告知业主，不能笼统把损耗打包在水费电费里面悄悄加价。没有公示损耗台账，直接抬高单价收费，就属于违规加价。
举个例子，供电部门电价0.56元一度，物业直接按0.65元向业主收取，拿不出损耗明细，多出的钱就是违规收取。如果有详细的每月总表读数、分表总和、损耗数值公示，全体业主知情，这种据实分摊损耗，不属于乱收费。
同时物业代收费用，不能捆绑，不能说不交物业费，就不给业主代收水电费，断水断电逼迫缴费，这也是明确禁止的行为。
五、没有业主表决、没有合同依据，单方面涨物业费，或者强行预收多年物业费
物业费涨价，是小区矛盾最多的地方。不少物业服务平平，过两年直接贴一张通知，物业费每平米涨两毛三毛，通知一发就按新标准收钱，不同意涨价的业主，就被反复催缴，还会收到律师函。
物业费不是物业想涨就能涨。小区物业费分政府指导价和市场调节价两种。实行政府指导价的小区，调价不能超过当地发改部门划定的上限；市场调节价小区，想要上调物业费，核心前提是按照法定流程，召开业主大会，经过专有部分面积占比和人数双达标业主同意之后，才能调整，还要到街道、住建部门报备。
物业单方面发通知涨价，没有业主大会表决记录，没有街道备案材料，涨价增加的这一部分费用，业主有权拒交，只需要按照原来合同约定标准缴费即可。
还有预收物业费的问题。很多物业年底搞活动，一次性预交两年、三年物业费送米面油，以此诱导业主大额预交。全国绝大多数地区的规范里面，物业费预收周期一般不建议超过一年，物业强制要求一次性预交两年、三年，不预交就不享受正常服务，属于违规操作。业主可以自主选择按月、按季度、按年度缴费，不必被迫一次性交多年费用。
这里也要客观说明，自愿预交多年物业费，并且有优惠，是业主自主选择没问题；重点在“强制”两个字，把预交多年费用作为享受服务的条件，就不合规。
分清边界：这些费用是合理的，该按时缴纳
看完上面五类违规收费，很多业主容易走向另一个极端，觉得物业所有额外收费都可以不交，这里把合理收费单独说明，避免大家产生误解，造成不必要的纠纷。
正常按照物业服务合同约定的基础物业费，物业按照约定做好保洁、安保、公共设施养护，业主应当按时缴纳。小区车位租金，如果车位产权属于开发商，开发商委托物业出租，公示价格之后收取车位租金，属于合理收费；产权归全体业主的公共车位，收益归全体业主，扣除少量管理成本之后定期公示。
自愿选择的增值服务，比如上门维修、家政服务、绿植养护，提前明码标价，业主主动预约使用，对应的服务费用，双方协商一致，需要正常支付。装修垃圾清运费，提前公示价格，业主选择委托物业清运，这笔费用正常缴纳。
空置房的物业费，很多人以为房子不住就可以全额不交，各地政策不一样，部分地区有空置房减免政策，大多是减免一定比例，不是直接免交，大家可以查询本地物业管理条例，以当地规定为准，不要直接全部拒交。
遇到违规收费，稳妥的维权步骤，理性处理不激化矛盾
遇到物业收取上面这五类违规费用，不用当场争吵，争执解决不了问题，按照固定步骤留存证据、有序维权，效率更高。
第一步，先索要收费依据。向物业工作人员索要这项收费对应的文件、物业服务合同条款、业主大会表决记录、物价部门批复文件。拿不出合法依据的，明确告知对方，这项收费属于违规，暂时不予缴纳，同时保留好聊天记录、收费通知截图。
第二步，固定全套证据。缴费收据、通知照片、沟通录音、物业服务合同、小区公示栏照片，全部保存。照片尽量带上拍摄时间，录音不要剪辑，这些都是后续投诉、调解的关键材料。
第三步，分级投诉反馈。优先找小区所在社区居委会、街道办物业监管专员调解；调解无效拨打12345政务服务热线，转市场监管局、住建部门核查价格违规问题；查实属于价格违法，监管部门可以责令物业退费、进行处罚 。如果已经交了违规费用，也可以主张退还。
第四步，通过司法途径。金额较大、多次投诉没有结果，依据最高法物业服务纠纷司法解释，业主起诉要求退还违规多收费用，法院是支持业主合理诉求的 。
维权全程把握一个原则：只拒绝违规项目，合同内约定清楚的物业费，正常足额缴纳，不要因为物业有一项乱收费，就直接停交全部物业费，这样反而让自己陷入被动。
小区是所有业主共同的家，物业和业主本来不是对立关系。物业提供对应的服务，收取合理报酬；业主享受服务，履行缴费义务。规范收费，一方面约束物业不随意巧立名目，另一方面也能让业主清楚钱花在哪里，减少猜忌和矛盾。各地整治行动还在持续推进，后续还会不断清理各类隐形的不合理收费项目。
大家平时在小区里，有没有遇到物业收取上面提到的这些费用？是选择交钱了，还是跟物业沟通过？欢迎在评论区一起交流，说说你们小区的收费情况，互相提醒避开收费陷阱。
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